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売却専門用語集

特に「売却」の際に使われることの多い不動産用語をあげました。

一般定期借地権（いっぱんていきしゃくちけん）

借地借家法により創設された3種類の定期借地権のうちのひとつで、次の3つの契約内容を含む定期借地権のこと。

  • 更新による期間の延長がない
  • 存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない
  • 期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

不動産の売買契約において、契約時に気がつかなかった「隠れたる瑕疵（かし）」があった場合、売主が買主に対して無償で損害賠償を負わなければならない責任のこと。
例えば、中古物件の売買において、売買契約後に雨漏りが発生し、その原因が売買契約当時に存在した屋根の欠陥であるならば、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うこととなる。

専有部分（せんゆうぶぶん）

分譲マンションなどの集合住宅で、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のこと。壁紙や床などは専有部分にあたるが、廊下・階段・バルコニーなどは共有部分となる。

抵当権（ていとうけん）

債権を保全するために、債務者がその所有する不動産に設定する担保権のこと。
返済が出来なくなった場合に、これを任意売却や競売によって債権を回収する。

延べ床面積（のべゆかめんせき）

建築物の各階の「床面積」の合計のこと。
容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」できる。

  1. 自動車車庫・自転車置場の床面積
  2. 建築物の地階の住宅用途部分の床面積
  3. 共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積

表示登記（ひょうじとうき）

土地・建物に関する物理的状況を表示した登記のこと。
一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、表題部に記載される。

盛り土（もりど）

傾斜のある土地を平らな土地にするために、土砂を盛ること。
宅地造成工事規制区域の中にある宅地において、高さが1メートルを超える崖を生じるような盛り土をする場合には、着手する前に、知事の許可を受ける必要がある。

容積率（ようせきりつ）

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レインズ（れいんず）

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称。
このネットワークシステムにより、指定流通機構の会員である不動産会社間では、パソコンやFAXを用いて、リアルタイムでの不動産情報の交換が行なわれている。

分かれ（わかれ）

不動産業界で、不動産取引の媒介報酬を配分することをいう。
配分についての決まったルールはないが、一般的に売主・買主が異なる業者に取引の媒介を依頼して成約した場合、それぞれの依頼者が支払う報酬をそれぞれの業者がそのまま受け取るという「分かれ」となる。

よくある質問

日頃お客様から頂く質問をいくつか挙げました。

Q1：売出価格はどのようにして決める？

最終的に売出価格を決定するのは、お客様ご自身です。
わたくしども不動産会社は、査定価格とその根拠を示し、意見を述べさせていただきます。
ここでの査定価格は、おおむね３か月あれば、売却できるだろうと目論める価格です。単なる目安というよりも、売却にある程度責任が持てる価格を提示します。
この査定価格を参考にして、お客様に実際の売出価格を決めてもらいます。
誰しもが少しでも高く売りたいものです。ともすると、お客様は高め高めの価格設定になりがちです。でもそれはただ人は欲張りだというのとわけが違います。その家への愛着のあらわれであったりします。実際に住んでいるものが、その家の良さをいちばんよく知るといいます。そうした想いは、相場だけで割り切ろうとするわたしたちの意見と相容れないところも出てきます。それが、もう少し高くならないか、というお客様の声になるのでしょう。
しかし、明らかに相場を超えた価格で取引が成就することは、特殊な事情が働かなければ、まずありません。もちろん相場は、ある程度の幅をもった実際の取引価格によって形成されるものですから、もともといくらかは判断の余地を残しているものです。ただ、むやみな高望みは、機会を失う原因です。
取引は利益を分け合う行為、とよくいわれます。利益を独り占めする取引は、もともと成り立たないものです。売出価格の決定にあたっては、相手にも利益を与えようとする気持ちをもっていただければと思います。
相場とは、もともと利益を分け合う取引の結果がつくりだしているものです。相場に準拠することは、値付けの基本です。
特別に、お客様に売り急ぐ事情がある場合には、相場を下回る価格で売り出さなければなりません。この場合は、こう考えてください。
早く売ることが、お客様には通常より大きな利益（便益）になるのですから、相手方にも、価格の利益を通常より大きく与えなければならない、と。

Q2：売却しやすい時季？　あるいは時機？

金利が上がりだすときが、いちばんの好機。
ご売却しやすいときは、ご購入に動かれるお客様が増えるときです。
季節でみれば春と秋。３月と９月に需要のピークがきます。賃貸住宅ほど顕著ではないのですが、やはり「異動」時季です。当然といえば、当然なのですが…。
それでも、季節のことは、毎年かならず巡ってくる循環。それも極端な動きはみせません。それほど神経質になられることはないと思います。
むしろ経済に目を向けられたほうがいいのではないでしょうか。
景気がよくなると、賃金が上がって買いたいお客様が増えます。金利の先高感が強まりますから、早めに買おうとされます。つまりご売却がすすめやすい状況が生まれます。
いまが、まさにその時機です。これから、売却の好機を迎えるといえます。ご売却をお考えの方は、積極的に検討されるべきでしょう。
じつは、金利が上がる上がる、といっているうちが花です。実際に金利水準が切り上がってしまっては、遅きに失することになりかねません。

Q3：住宅の買い替え。どれだけの期間をみておけばいい？

のっぴきならない事情があるのでしたら別ですが、住宅の買い替えを急いですすめても、そういいことはないでしょう。
もちろん、売却と購入を同時に進めていきますが、３か月から６か月は、みておいてください。
１か月～１か月半あれば、できないこともないでしょうが、それは、たまたまの幸運に恵まれたというべきで、狙ってできるものではありません。
不動産会社が段取りよく運ぼうとしても、売却にも、購入にも、それぞれに違う相手がいることですから、なかなか思うようにはすすまないものです。
特別に、売却を急がなければならないときは、売出価格を低めに設定すせざるを得なかったり、値引きを飲まなければならなかったりで、金銭的な損失を招く場合もあります。
購入と売却の二つのお取引を同時に行う買い替えには、もともと難しい面があります。それだけに、買い替えのお客様には、あえて急がせることはせず、余裕を持ったスケジューリングをお勧めします。

Q4：いつまでも売れない。どうする？

相場より高めに設定した売出価格が原因なら、下げるしかありません。誰しもできるだけ高く売りたいと思うものですが、相場に即した価格でなければ、いつまでも売却はおぼつかないでしょう。時間だけをむだに費やすことになります。
価格が高いなら、対策は単純です。いささか厄介なのは、相場並みの価格設定をしたにもかかわらず、なかなか売れない場合です。
趣味が時流に合わなくなった物件、あるいは売主の好みが強く反映している物件などは、品質が悪くないとしても、ご購入のお客様が出にくいものです。この場合は、相場より価格を低めにするか、ある程度の時間を覚悟しなければなりません。
ときには、広告の仕方で何とかできる場合もあります。通り一遍の内容ではダメです。その物件の「良さ」を分かっていただけるお客様に向けて、その「良さ」がうまく表現できているか。難しいですが、そんなことが突破口になることもあります。
買い替えで「買い」を先行させるお客様には、期日までに売れなかったとき、約束しておいた金額で買取ってもらえる不動産会社だと安心できます。

Q5：急いで売りたい。どうしたらいい？

早く売却するだけなら、苦労することは何もないでしょう。
問題は、その売出価格で納得できますか、ということに尽きます。
需要が集中する地域なのに売物が極端に少ないとか、売れ筋にピッタリ合っている物件だとか、特別に優位な事情がある場合は別として、急いでご売却を済ませたいのでしたら、やはり価格です。
購入のお客様に逡巡させない価格設定ができれば、すぐ売れます。
ですから、繰り返しになりますが、売却のお客様が我慢できる価格はいくらか、が問題になります。
どうしても崩したくない価格はいくらですか。それをまず見極めてください。
もちろん査定価格は提示させていただきます。この査定価格は、おおむね３か月あればご売却できる目安と考えてください。それより急いでご売却したいのですから、売出価格はさらに抑えた設定にすることをお勧めします。
不動産会社が買取を行うケースもあります。これならば、もっと期間を短縮できます。しかし、販売にかけるよりはさらに価格が抑えられる傾向にあります。

Q6：不動産会社は、売却のためになにをしてくれる？

不動産会社は、ご売却事由をおうかがいし、それに即した販売方針を立てます。
まず、ご売却物件の査定が実務のスタートになります。査定結果を基に、売出価格のご決定をサポートさせていただきます。
売出価格が決まりましたら、媒介契約を結んでいただきます。これで、ご売却の準備が完了です。ここで、必要になってくる諸費用や税金の説明も済ませておきます。
ご購入希望のお客様探しには、ふたつのルートがあります。ひとつは不動産流通機構をとおして多くの不動産会社に探してもらう方法。もうひとつが自社で広告を行って探す方法です。このふたつのルートで同時に探します。不動産会社それぞれの独自性や担当営業マンの差異があらわれるのは、後段の方法においてです。
効果的な物件広告を行うには、それなりの技術と知恵が必要です。ここにも、良し悪し、上手い下手があり、ご売却の進展にそれなりの影響を及ぼします。
ご購入のお客様が見つかって売買契約を結べば、それでわたしたち不動産会社のお役ご免、というわけではありません。
物件のお引渡しまでしっかりサポートさせていただくのが、不動産会社の努めだと考えます。

Q7：不動産会社に売却を依頼する場合、どんな契約をする？

お客様が、ご売却を不動産会社に依頼するときには、不動産会社と「媒介契約」を結んでいただきます。
依頼の仕方には、「媒介」と「代理」がありますが、「代理」はきわめてレアなケースで、ほとんど「媒介」の方法をとっています。この媒介を依頼するとき、不動産会社と締結するのが、媒介契約です。
媒介より、仲介というほうが一般的かもしれませんが、法律上は、「媒介」の用語を用いています。
媒介契約には、【1】専属専任媒介契約 【2】専任媒介契約 【3】一般媒介契約の３型式があります。それぞれの特徴は【1】と【2】が他の不動産会社に重ねて依頼できないのに対し、【3】は複数の不動産会社に重ねて依頼できます。【1】と【2】の違いは、【1】はご自分でみつけた購入希望者との取引が認められないのに対し、【2】は認められます。
ここまで説明すると、いくつもの不動産会社に同時に頼むことができる【3】が有利、と考えられるお客様が多いのですが、はたして、そうでしょうか。自社だけに依頼しているお客様と、他社にも依頼しているお客様とでは、チカラの入れようも、自然と変わってくるものです。
やはり、担当営業マンの頑張りを期待するなら専任媒介か専属専任媒介だと思います。

Q8：複数の不動産会社に頼むのはどう？

売却相談では、かならず媒介契約のことを説明するわけですが、１社にしか依頼できない契約と複数社同時に依頼できる契約がある、というと、だいたいお客様は後者、一般媒介のほうが有利という意見になります。
理由は簡単です。ご購入のお客様を見つけるのに、１社が探すより、複数の不動産会社が同時に探したほうが早い、という論法です。
失礼な言い方になりますが、それは単純な見方であり、誤解している部分もあるようです。
まず、誤解の部分ですが、１社だけに売却を依頼するからといって、その不動産会社だけでご購入のお客様を探すわけではありません。１社に限ってご売却依頼を出す媒介契約は、専任媒介と専属専任媒介ですが、こうした契約を結ぶと、不動産会社は、国土交通大臣指定の不動産流通機構へその物件情報を登録する義務を負います。
流通機構とオンラインで結ばれた多くの不動産会社が、ご購入のお客様を探すことになります。
もうひとつは、心の条理といったものです。不動産会社の報酬は、成功報酬です。どんなに努力しても、それだけでは、報酬につながりません。実際に、ご購入のお客様を見つけてお取引の仲立ちができてナンボの世界です。他の不動産会社で決まるかもしれないお客様に対しては、けっして手を抜くようなことはないのですが、いまひとつ積極的になれないのも、人の自然な心の動きではないでしょうか。
逆に、専任媒介・専属専任媒介なら、当社だけに、わたしだけに任されている、との意識から、どうしても決めてやろうと意気に燃えるものです。これもまた、自然な心の動きではないでしょうか。

Q9：自分で売却することはできる？

できることなら自分で売りたい。わが家がほしい人を探すことなら、自分でできる、とお考えのお客様もいらっしゃるのでしょう。
たしかに個人の方でも、相手方を探すだけなら、以前より、ずいぶん探しやすくなっているといえます。かつては、縁故を頼って探すしか手がなかったでしょうが、いまは、インターネットという便利なツールがあります。これだけインターネットが普及しているのですから、うまく使える方ならば、ご自宅がほしいという人を見つけること自体は、そんなに難しくないのかもしれません。
また、個人間取引に対する意識の垣根も低くなっています。ネットオークションなどインターネットを使った個人間取引が盛んに行われるようになっています。こんなことからも、自分で不動産を売りたいと思う方が増えているのでしょうか。
しかし、高額な不動産となれば、どうでしょう。取引に失敗すれば、家計に致命的なダメージを与えかねません。やっぱり、不用品をネットオークションでさばくのとは訳が違うでしょう。
相手方を見つけて、それで取引が完了するわけではありません。うまく売買契約締結にたどりついたとしても、その先に、どんなトラブルに見舞われるか分かりません。それを独力で切り抜ける。そうしたことも覚悟しておくことが必要です。
自分で売ってみせる、といった意気込みに水を差すつもりは毛頭ありません。内に大きなリスクと困難を抱えていることを承知しておいてほしいだけです。
いいそえれば、そのリスクと困難を引き受けることが、わたしたち不動産会社の存在意義です。知人に売る、お隣に売るといった、相手が決まっている場合でも、あらぬトラブルを避ける目的で、当社に仲介を依頼してくるお客様もいます。

Q10：ご近所に分からないようにできる？

不動産会社の社員は、お客様のプライバシーの漏洩には人一倍注意を払っています。ただ、ご近所に知られずに住宅を売却したいとなると、さらに、特別な配慮が必要になります。
まず、売却活動がかなり制限を受けます。広告をするにしても、物件が特定されないようなつくりにしなければなりません。詳しい案内地図を入れることができない。いい具合な外観でも写真を載せることができない。そんな広告では反響はそう期待できないでしょう。
いちばんいいのは、不動産会社に買い取ってもらう方法です。
もうひとつは、不動産会社に登録されている購入希望のお客様から、条件が合う方を選ぶ方法です。
当社でも、各店舗の各営業マンがそれぞれに、常に相当数の購入希望者を担当しています。次つぎに新しい購入希望者の登録があります。その中から買主が見つかる可能性はけっして低くありません。
このふたつの方法なら、ご近所にまったく知られずに売却をすすめることができます。

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